kb1004 님의 블로그

https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030801.jsp

헷갈렸던 부분 기록하고 공부공부

대출 한도
다음 중 작은 금액으로 산정

1. 최고 5억원 이내(LTV, DTI 적용)
DTI : 60% 이내
LTV : 70% 이내(생애최초 주택구입자의 경우 80% 이내)

2. 매매(분양)가격 이내로 하되, 대출총액은 (본건 내집마련 디딤돌 대출+ 국민주택건설자금 + 중도금대출 + 기금대출)은 매매가격 초과 불가
여기서 매매가 아닌 분양아파트라면 분양가액을 적용.
기존에 가지고 있는 대출을 대환하고자 하여 한도를 산출하고자 했을 때 담보평가 우선순위를 보면 현재의 가격정보이기에 시세로 생각하는 사람들이 있을 수 있다는 생각이 든다... (나도 그렇게 생각했으니...)
지금은 아파트 시세가 있기에 현재 시세로 반영하여 LTV 산정하여 대환대출이 가능할 줄 알았으나 대환할 구입자금 물건이 분양아파트라면 분양가액을 적용하여 LTV를 산정해야 한다.
분양가액<시세  
그렇다면 분양가액이 시세보다 금액이 낮고 방수 공제까지 해야해서...생각했던 한도보다 적을 수 있다는 결론ㅠㅠㅠㅜㅠ
대출 신청 때 늘 생각해 두지만 뭔가 계획한 것이 틀어질 수 있다는 가능성을 가지고  차선책을 준비해 두는 습관을 추천한다.

3. 대출금액 = [(담보주택 평가액 × LTV) – 선순위채권 – 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금]

신생아 특례대출 방공제 적용
신생아 특례대출도 예외 없이 공제가 적용된다. 방에 대한 공제를 피할 수 있는 방법이 있긴 하지만... 요새의 아파트 가격으로 봤을 때 쉽지 않을 듯 보인다.
MCG(모기지신용보증)에 가입하면 방에 대한 공제를 면제받을 수 있는데
이 조건은 주택 매매가 3억 원 이하인 경우에만 해당.
집값이 3억 원을 넘으면 지역에 따라 최대 5,500만 원(서울 기준)이 융자 한도에서 차감될 수 있으니, 보수적으로 한도를 생각하고 자금을 마련해 놓는 것도 필요하다.

담보평가

대출접수일(또는 대출승인일) 현재의 “가격정보”, “국토교통부에서 제공하는 공시가격”, “분양가액”, "감정가액" 순서로 평가

ㅇ 가격정보를 이용한 평가방법
- 한국부동산원(부동산테크) 시세정보의 하한가와 상한가를 산술평균한 값 또는 KB국민은행 시세정보의 일반평균가를 적용
- 필로티 여부를 불문하고 등기사항전부증명서(1호, 101호 등)에 따른 아파트의 최저층과 아파트 외의 주택은 하한가 적용
- 다만, 매매가액*(낙찰가액, 분양계약서 상 실매매액 등 매수인이 실제 지급한 금액)과 비교하여 낮은 금액을 가격정보로 간주
* 매매계약서를 징구하여 확인하되, 소유권이전 후 대출 신청하는 경우 등기사항전부증명서상 거래금액 준용

ㅇ 공시가격을 이용한 평가방법[http://www.realtyprice.kr]
- 주택에 대하여 국토교통부장관(지자체장)이 평가ㆍ공시한 가격
- 가격정보가 없어 공시가격으로 담보주택 평가 시에 대출한도가 부족하면 공시가격이 없는 것으로 보고 기금 부담으로 감정평가 실시 가능

ㅇ 분양가격을 이용한 평가방법
- 주택에 대하여 국토교통부장관(지자체장)이 평가ㆍ공시한 가격
- 가격정보가 없고, 다음 요건을 모두 충족하는 신규입주아파트(분양전환 임대아파트 포함)에 대한 잔금대출 취급 시에는 분양가격(발코니 확장비용 포함)을 담보주택 평가액으로 적용
- 다만, 할인분양 등으로 분양가격과 실제 계약금액이 상이한 경우 이 중 낮은 금액을 분양가격으로 적용
< 담보주택 평가액으로 분양가격을 적용하는 신규입주아파트 요건 >
1) 분양계약서 또는 입주자모집공고문 상 300세대 이상
2) 대출접수일 또는 대출승인일이 (임시)사용승인일(다만, 분양전환 임대아파트의 경우에는 지자체의 분양전환승인일) 이후 6개월 이내

ㅇ 감정평가액을 이용한 평가방법
- 주택도시보증공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가서상의 감정평가액
※ 감정평가서 발급일이 대출접수일로부터 6개월 이내
- 아파트에 한하여 공동주택가격자문서 담보가액을 감정평가액으로 적용 가능
- 가격정보 또는 분양가격을 적용할 수 있음에도 불구하고 채무자가 감정평가수수료를 부담하고 감정평가액 적용을 요청하는 경우
· 매매가액이 가격정보보다 높은 경우에 한하여 감정평가 가능
· 평가한 결과 감정평가액이 가격정보보다 크면 감정평가액 적용 가능(가격정보가 크면 가격정보 적용)
※ 다만, 가격정보 또는 분양가격이 대상주택가격 기준을 초과하면 감정평가액 적용 불가

오늘 하루를 보내고 느낀 점!!!
세상이 어찌 돌아가는지 공부해두자. 나이들면 머리 안 돌아가니까 ㅠㅠ
나중에 필요한 대출일 수도 있으니 아예 백지상태보다는 이해할 수 있는 만큼의 지식을 쌓자!!

양도소득세 관련 좋은 기사가 있어서 공유합니다.

출처 중앙일보
양도세는 주택이나 부동산을 팔아 얻은 차익에 부과되는 세금으로, 주택 보유 기간, 지역, 주택 수 등에 따라 세율이 달라집니다.

1주택자는 2년 이상 보유하면 양도세가 면제되지만, 조정대상지역에 있는 주택의 경우 2년 이상 실제 거주해야 합니다. 또한 거래금액이 12억 원을 넘으면 초과 금액에 대해 양도세가 부과됩니다.

일시적 2주택 비과세 제도를 통해 상급지로 갈아타는 방법이 효과적입니다. 이를 위해서는 기존 주택을 산 지 1년 후에 새집을 사고, 기존 집을 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주)하며, 새집을 산 지 3년 이내에 기존 집을 팔아야 합니다.

부부 공동명의를 활용하면 양도세를 줄일 수 있으며, 다주택자는 집을 팔 때 순서에 따라 세금이 달라질 수 있습니다. 특히, 시가 12억 원 이하인 집은 적게 오른 집부터, 12억 원 초과 주택은 가격이 오른 집과 내려간 집을 함께 파는 것이 유리합니다.

다주택자 중과세 제도는 2025년 5월 9일까지 유예된 상태입니다.

출처 한경비지니스 기사

모집공고 10월25일
신혼부부특별공급 10월30일 (화성시거주 무주택세대)
일반공급 10월31일 (화성시 무주택세대)
당첨자발표 11월5일

지난 7월이였나??기억 나시나요??
동탄역 롯데캐슬이였나?? 청약줍줍 서버마비로 하루 더 연장 됐었는데... 아주 희박하지만 로또의 기회가 또 왔답니다.
저는  새 아파트로 이사 가고 싶은데 청약의 기회가 닿질 않네요 ㅠㅠㅠ
여기는 동탄역이 도보로 7분에 섬성전자 삼성sdi 동탄 테크노밸리에.... 인덕원 동탄선까지..
그야말로 입지가 대단한 곳이라 말할 수 있지요ㅎㅎㅎㅎㅎ
비규제지역이지만 실거주 5년은 있구 전매제한은 없는......
대신 전세 갱신은 어려울 듯 싶네요. 3년 유예로 집주인이 실거주를 해야해서.
그리도 요새 은행권에 대출도 빡빡해져서 전세끼고 매매는 다 막혀 있는지라....
자금 조달계획 잘 세워서 청약 하셔야 할 것 같아요.
분양가 상한제로 4억 8천만원 정도...약 5억의 돈으로 내집마련 할 수 있는 기회가 생기는데
당첨의 꿈은 모두 같은 마음일텐데...... 저는 너무너무너무 당첨되고 싶습니다.



나도 새집 가고 싶으다 ㅠㅠㅠㅠㅠ



25일에 모집공고 떴는데 예상과는 다르게 화성시 무주택자만 가능한걸로 나왔네요 ㅠㅠ
이 글을 보시고 청약하시는 화성시 분들 좋은 소식 있으시길 바랍니다.

https://naver.me/Ffe7n8qB