신생아특례대출

https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030801.jsp

주택도시기금

헷갈렸던 부분 기록하고 공부공부

대출 한도
다음 중 작은 금액으로 산정

1. 최고 5억원 이내(LTV, DTI 적용)
DTI : 60% 이내
LTV : 70% 이내(생애최초 주택구입자의 경우 80% 이내)

2. 매매(분양)가격 이내로 하되, 대출총액은 (본건 내집마련 디딤돌 대출+ 국민주택건설자금 + 중도금대출 + 기금대출)은 매매가격 초과 불가
여기서 매매가 아닌 분양아파트라면 분양가액을 적용.
기존에 가지고 있는 대출을 대환하고자 하여 한도를 산출하고자 했을 때 담보평가 우선순위를 보면 현재의 가격정보이기에 시세로 생각하는 사람들이 있을 수 있다는 생각이 든다... (나도 그렇게 생각했으니...)
지금은 아파트 시세가 있기에 현재 시세로 반영하여 LTV 산정하여 대환대출이 가능할 줄 알았으나 대환할 구입자금 물건이 분양아파트라면 분양가액을 적용하여 LTV를 산정해야 한다.
분양가액<시세  
그렇다면 분양가액이 시세보다 금액이 낮고 방수 공제까지 해야해서...생각했던 한도보다 적을 수 있다는 결론ㅠㅠㅠㅜㅠ
대출 신청 때 늘 생각해 두지만 뭔가 계획한 것이 틀어질 수 있다는 가능성을 가지고  차선책을 준비해 두는 습관을 추천한다.

3. 대출금액 = [(담보주택 평가액 × LTV) – 선순위채권 – 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금]

신생아 특례대출 방공제 적용
신생아 특례대출도 예외 없이 공제가 적용된다. 방에 대한 공제를 피할 수 있는 방법이 있긴 하지만... 요새의 아파트 가격으로 봤을 때 쉽지 않을 듯 보인다.
MCG(모기지신용보증)에 가입하면 방에 대한 공제를 면제받을 수 있는데
이 조건은 주택 매매가 3억 원 이하인 경우에만 해당.
집값이 3억 원을 넘으면 지역에 따라 최대 5,500만 원(서울 기준)이 융자 한도에서 차감될 수 있으니, 보수적으로 한도를 생각하고 자금을 마련해 놓는 것도 필요하다.

담보평가

대출접수일(또는 대출승인일) 현재의 “가격정보”, “국토교통부에서 제공하는 공시가격”, “분양가액”, "감정가액" 순서로 평가

ㅇ 가격정보를 이용한 평가방법
- 한국부동산원(부동산테크) 시세정보의 하한가와 상한가를 산술평균한 값 또는 KB국민은행 시세정보의 일반평균가를 적용
- 필로티 여부를 불문하고 등기사항전부증명서(1호, 101호 등)에 따른 아파트의 최저층과 아파트 외의 주택은 하한가 적용
- 다만, 매매가액*(낙찰가액, 분양계약서 상 실매매액 등 매수인이 실제 지급한 금액)과 비교하여 낮은 금액을 가격정보로 간주
* 매매계약서를 징구하여 확인하되, 소유권이전 후 대출 신청하는 경우 등기사항전부증명서상 거래금액 준용

ㅇ 공시가격을 이용한 평가방법[http://www.realtyprice.kr]
- 주택에 대하여 국토교통부장관(지자체장)이 평가ㆍ공시한 가격
- 가격정보가 없어 공시가격으로 담보주택 평가 시에 대출한도가 부족하면 공시가격이 없는 것으로 보고 기금 부담으로 감정평가 실시 가능

ㅇ 분양가격을 이용한 평가방법
- 주택에 대하여 국토교통부장관(지자체장)이 평가ㆍ공시한 가격
- 가격정보가 없고, 다음 요건을 모두 충족하는 신규입주아파트(분양전환 임대아파트 포함)에 대한 잔금대출 취급 시에는 분양가격(발코니 확장비용 포함)을 담보주택 평가액으로 적용
- 다만, 할인분양 등으로 분양가격과 실제 계약금액이 상이한 경우 이 중 낮은 금액을 분양가격으로 적용
< 담보주택 평가액으로 분양가격을 적용하는 신규입주아파트 요건 >
1) 분양계약서 또는 입주자모집공고문 상 300세대 이상
2) 대출접수일 또는 대출승인일이 (임시)사용승인일(다만, 분양전환 임대아파트의 경우에는 지자체의 분양전환승인일) 이후 6개월 이내

ㅇ 감정평가액을 이용한 평가방법
- 주택도시보증공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가서상의 감정평가액
※ 감정평가서 발급일이 대출접수일로부터 6개월 이내
- 아파트에 한하여 공동주택가격자문서 담보가액을 감정평가액으로 적용 가능
- 가격정보 또는 분양가격을 적용할 수 있음에도 불구하고 채무자가 감정평가수수료를 부담하고 감정평가액 적용을 요청하는 경우
· 매매가액이 가격정보보다 높은 경우에 한하여 감정평가 가능
· 평가한 결과 감정평가액이 가격정보보다 크면 감정평가액 적용 가능(가격정보가 크면 가격정보 적용)
※ 다만, 가격정보 또는 분양가격이 대상주택가격 기준을 초과하면 감정평가액 적용 불가

오늘 하루를 보내고 느낀 점!!!
세상이 어찌 돌아가는지 공부해두자. 나이들면 머리 안 돌아가니까 ㅠㅠ
나중에 필요한 대출일 수도 있으니 아예 백지상태보다는 이해할 수 있는 만큼의 지식을 쌓자!!